CHAPTER 06 토큰증권 구조
토큰증권 구조
자산을 팔지 않고도 현금을 회수합니다. 운영 실적이 쌓인 매장만 골라 매달 나눠 발행합니다.
왜 토큰증권인가 Why STO
자산을 팔지 않고도 현금을 회수합니다
부동산으로 돈을 회수하는 방법은 보통 두 가지입니다. 팔거나, 담보로 빌리거나. 파는 순간 임대수익이 끊기고, 빌리면 이자와 상환 부담이 생깁니다.
토큰증권은 세 번째 길입니다. 자산의 가치를 좌 단위로 나눠 투자자에게 넘기고, HMK는 매장 운영을 계속하면서 대금을 받습니다. 투자자는 임대 현금흐름에서 나오는 배당을 받고, HMK는 회수한 돈으로 다음 매장을 짓습니다. 양쪽이 원하는 것이 다르기 때문에 성립하는 구조입니다.
세 가지 회수 방법 비교
발행은 부채가 아닙니다. 상환 의무가 아니라 배당 의무가 생기고, 그 배당은 매장이 실제로 벌어들이는 임대수익에서 나옵니다.
발행가치 산정 Valuation
거래사례가 아니라 임대수익으로 값을 매깁니다
상업용 부동산의 가치는 옆 건물이 얼마에 팔렸는지가 아니라, 그 공간이 매년 얼마를 버는지로 정해집니다.
Cap Rate를 7%로 잡은 이유
Cap Rate는 낮을수록 자산가치가 높게 나옵니다. 5%를 적용하면 같은 매장이 41.7억원이 됩니다. 발행 규모가 커지니 유리해 보이지만, 그만큼 투자자에게 돌아가는 수익률은 낮아집니다.
본 계획은 보수적인 7%를 기준으로 삼았습니다. 발행이 실제로 소화되려면 투자자 입장에서 납득할 수 있는 수익률이 나와야 하고, 숫자를 부풀린 계획은 첫 발행에서 바로 드러납니다.
Cap Rate에 따른 자산가치
| Cap Rate | 산정 자산가치 | 회수금 (95%) |
|---|---|---|
| 5.0% | 41.74억 | 39.66억 |
| 6.0% | 34.78억 | 33.04억 |
| 7.0% (적용) | 29.82억 | 28.33억 |
| 8.0% | 26.09억 | 24.79억 |
※ 표준 매장 1개 기준. 실제 발행가는 발행 시점의 감정평가와 시장 상황, 주관 증권사와의 협의로 확정됩니다.
발행 방식 Issuance Logic
한 번에 크게 말고,
매달 나눠서 발행합니다
운영 실적이 쌓인 매장만 골라 매월 정기적으로 발행합니다. 세 가지 조건을 순서대로 통과해야 합니다.
가동률 70% 이상인 매장만 편성합니다
문을 연 지 얼마 안 된 매장은 발행 대상이 아닙니다. 앱 결제 데이터로 최소 몇 개월간 가동률이 유지되는 것을 확인한 뒤에 편성합니다. 발행가치가 임대수익으로 결정되기 때문에, 임대수익이 안정되지 않으면 발행 자체가 성립하지 않습니다.
매장 5~10개를 한 묶음으로 만듭니다
매장 하나를 단독으로 발행하면 그 매장의 가동률이 흔들릴 때 배당이 바로 영향을 받습니다. 여러 매장을 지역과 유형을 섞어 한 묶음(tranche)으로 만들면 한 곳이 부진해도 전체 배당에 미치는 영향이 제한됩니다.
매월 정기 발행으로 유통시장을 만듭니다
발행이 한 번으로 끝나면 시장이 형성되지 않아 투자자가 팔 곳이 없습니다. 매달 새 물량이 나오면 거래가 이어지고, 거래가 이어지면 환금성이 생깁니다. 정기 발행 자체가 투자자에게는 유동성 보장 장치입니다.
발행 일정 Schedule
2027년 2월부터 47개월간
발행은 없습니다. CAPEX 150억원이 나가고 임대수익은 아직 잡히지 않아 적자입니다. 운영 데이터를 만드는 기간입니다.
가동률 70%를 넘긴 매장부터 편성합니다. 이 해에 11개월간 66개 매장을 발행합니다. 흑자로 전환되는 시점입니다.
매월 6개 매장씩 발행이 이어집니다. 회수금이 다음 매장 CAPEX로 들어가면서 순환이 자립합니다.
4년간 누적 발행 8,409억원, HMK 회수 7,989억원. 운영 매장은 430개가 됩니다.
연도별 발행 규모
매장당 발행가 29.82억원을 적용한 값입니다. 실제 발행가는 매장별 감정평가에 따라 달라집니다.
투자자 관점 For Investors
무엇을 받고, 어떻게 나옵니까
배당 — 임대 현금흐름에서
매장에서 걷힌 임대료에서 운영비를 뺀 금액이 배당 재원입니다. 앱 정기 결제로 들어오기 때문에 매달 금액이 예측 가능하고, 분기마다 배당합니다.
중요한 구분이 하나 있습니다. HMK 손익에서 임대수익과 발행 회수금은 역할이 다릅니다. 임대수익은 배당 재원이고, 발행 회수금은 재투자 재원입니다.
원금 회수 — 세 가지 경로
한 경로가 막혀도 다른 길이 남아 있도록 설계했습니다. 발행 물량이 쌓일수록 유통시장이 두터워지고, 그만큼 세 번째 경로가 실질적인 선택지가 됩니다.
※ 배당 수익률, 배당 주기, 원금 회수 조건은 최종 공모 시점에 확정됩니다. 본 페이지의 수치와 조건은 구조를 설명하기 위한 예시이며 투자 권유가 아닙니다.