CHAPTER 02 · 무엇을 하는가 Business Model
AI로 싸게 사고,
무인 공유창고로 비싸게 운영합니다
소싱 · 상품 설계 · 운영의 세 가지 역량이 결합된 구조입니다. 월 100만 건의 매물을 3건으로 압축하는 AI 소싱, 같은 1평에서 5배 임대료를 만드는 상품 설계, 그리고 앱에서 잠금장치까지 이어지는 AIoT 무인 운영을 차례로 설명합니다.
AI Prop-Tech Sourcing
월 100만 건에서 3건으로 — AI 프롭테크 소싱 퍼널
국내 최초 AI 기반 물건 자동 소싱 플랫폼으로 감정가 대비 20% 이하 매입을 실현합니다.
온라인 소스
- ·경 · 공매 — 법원 · 온비드 · 신탁회사
- ·네이버 부동산
- ·공실닷컴 · 상가닷컴 등
상가 알고리즘 (필터링)
- ·주거인구 · 오피스인구
- ·1인 가구수 · 3040 인구
- ·매입가격 외 10여 개 항목
상품 적합도
- ·공유창고 · 공유오피스
- ·MSO · 영화관 등
- ·상품별 적합 입지 매칭
입지조건 · 매입 기준가
- ·지역별 차등 기준 적용
- ·시세 대비 매입가 비율
- ·200여 조건값 자동 적용
소싱 실적 수치는 회사 내부 기준 예시이며, 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.
Platform Architecture
AI 프롭테크 플랫폼 설계도
30개 이상 부동산 정보 사이트의 매물을 AI가 자동 수집 · 정규화하여 HMK 통합 데이터베이스에 저장하고, 분석과 의사결정까지 연결합니다.
데이터 소스
- 법원경매정보 · 온비드
- 네이버 부동산 · 직방 · 디스코
- 밸류맵 · 상가114 · 네모
- 수협 NPL · UAMCO · 부동산플래닛
- 외 30개 이상 사이트 상시 수집
AI 통합 수집 엔진
- 일 5만 건 · 월 100만 건 수집
- ① 데이터 정규화
- ② 중복 제거
- 다수 플랫폼 API 실시간 접속
HMK 통합 Database
- 모든 매물 데이터를 단일 DB에 통합 저장
- 백업 · 모니터링 · 최적화
- 지속적인 DB 품질 관리
관리 · 활용
- 매물 검색 · 시세 통계 · 리포트
- API 연동 · 관리자 데이터 서비스
- 축적 데이터 기반 투자 · 업무 판단 지원
Product Design
같은 1평, 5배의 임대료 — 공간을 상품으로 재설계
같은 면적에 무엇을 담느냐에 따라 수익이 달라집니다. 임대 상품 자체를 다르게 설계했습니다.
유닛 설계 · 1평 = 0.3평 × 9유닛
일반 상가
9유닛 · 3분할 × 3단
일반 상가
시장 표준 임대료 (참고 수치)
무인 공유창고 (본 사업 모델)
업종 평균 58.4만 원 대비 보수적으로 적용한 수치
참고 — 지하철 물품보관 락커는 유닛당 6만 원 × 49개, 평당 294만 원 수준입니다.
같은 전용 71평, 담는 콘텐츠에 따른 연 임대수익 차이
| 구분 | 일반 상가 임대 | 무인 공유창고 |
|---|---|---|
| 평당 월 임대료 | 6만 원 | 50만 원 |
| 유효 임대면적 | 71평 (100%) | 32.3평 (45.5%) |
| 월 임대수익 | 426만 원 | 1,615만 원 |
| 연 임대수익 | 5,112만 원 | 1.94억 원 |
연 임대수익 격차
공유창고는 통로를 제외한 유닛면적 65% × 가동률 70% = 전체의 45.5%만 반영한 보수적 기준입니다.
공유창고 업종 평균 평당 가격 (원 / 평 · 월)
본 사업계획의 적용 기준
경쟁사 공개 자료 기준 업종 평균은 평당 58.4만 원 — 이보다 약 14% 낮은 수치를 적용해 매출 추정의 보수성을 확보했습니다.
[조사 방법] 경쟁사 IR 자료 · 웹페이지 · 상품안내자료(브로슈어 · 팸플릿) · 전문 자료(국내 셀프스토리지 시장전망, imarc)를 종합하여 산정했습니다.
Main Target Consumer
수납 수요가 구조적으로 발생하는 세 고객군
무인 공유창고를 주로 이용하는 고객은 뚜렷하게 세 부류로 나뉩니다.
1인 가구 및 소형 주거 거주자
- ·원룸 · 오피스텔 · 소형 아파트 등 생활용품을 둘 공간이 부족한 1인 가구
- ·의류 · 가구 등 계절별로 쓰지 않는 물건을 안전하게 보관하려는 수요
- ·1인 가구 비중이 전체의 약 1/3 이상, 그중 절반 이상이 40㎡ 이하 거주
연중 안정적인 기본 수요층
취미 생활 인구
- ·텐트 · 캠핑 소품 · 골프 클럽 등 부피가 크고 고가인 장비를 쓰는 취미 인구
- ·계절이나 주말에만 쓰는 레저 장비를 집이나 차 트렁크에 두기 애매한 경우
- ·한정판 피규어 · 레코드 · 와인 등 고가 수집품 보관 공간이 필요한 경우
객단가가 높고 장기 이용 성향
이커머스 셀러
- ·네이버 스마트스토어 · 쿠팡 등에서 온라인 판매를 하는 소규모 셀러
- ·재고를 쌓기 어렵고 입출고를 위해 도심 인근 소형 물류거점(MFC)이 필요한 경우
- ·대형 3PL은 비용 부담이 커 소규모 창고(Last Mile)를 필요로 하는 경우
B2B 성격의 장기 계약 수요
4-Pillar Competitive Dashboard
HMK 스토리지의 차별점 — 수익 구조와 공간 운영의 격차
과감한 초기 유닛 투자, 소유 직영 체제(가맹수수료 0%), 가변형 유닛 공간 최적화가 타사 대비 2~3배 매출과 1/10 수준의 운영비를 만듭니다.
소유 직영 및 운영 효율화
- ·부동산 직접 매입 — 시세 20% 이하 매입 후 전환 (가맹수수료 0%)
- ·건축법 개정 대응으로 철거 리스크 차단
- ·100% 무인 운영(운영비 1/10) · 월 / 연 정기 결제
유닛 운영 자동화
- ·업계 최초 가변형 유닛 — 고객 니즈에 맞춰 크기 조절, 공실 최소화
- ·동일 매장 내 유휴공간 최소화로 공간 효율 극대화
- ·초기 2배 투자 → 유닛 120개 이상 설치 (타사 50~70개)
인테리어 및 시설 내구성
- ·100% 고내구성 철제 구조물 유닛 시공으로 영구적 내구성 확보
- ·월평균 2~3회의 낮은 출입 빈도로 손상 최소화
- ·유지보수 최소화(10~20년), 리모델링 · 추가비용 원천 차단
커뮤니티 및 고객 편의공간
- ·짐 보관을 '별도의 개인 공간'으로 가치 격상 (인테리어 1.2억 투자)
- ·자투리 유휴공간을 프리미엄 라운지로 전환
- ·스타일러 · 파우더룸 · 패킹테이블 · 음료데스크 등 편의시설
STO · 토큰증권 발행 가능 (2026.1.15 법제화)
자산의 소유와 운영이 일체화되어 있어 토큰증권 발행이 가능합니다.
AIoT Platform
AIoT 무인 플랫폼 — 앱에서 잠금장치까지 5단계
무인화로 수익성은 높이고 리스크는 낮추는 운영 인프라를 자체 설계하고 자체 운영합니다.
모바일 앱
- 고객이 전용 앱에서 '열기' 터치
- 백엔드 API로 개폐 요청 전송
백엔드 서버
- 요청 수신 · 본인 인증
- 락커 이용 권한 확인
- MQTT 브로커로 명령 발행
MQTT 브로커
- 클라이언트 메시지 중계
- 지정 토픽으로 ESP32에 전달
IoT 제어 보드
- Wi-Fi · 브로커 상시 연결
- 토픽 구독 · 명령 수신
- 릴레이 제어 신호 출력
잠금장치 · 릴레이
- 릴레이 작동
- 잠금 해제 · 도어 오픈
◆ 출입통제
QR 코드 / Face ID 비대면 원격 출입 관리
◆ 환경 제어
온도 · 습도 자동 조절로 최적 보관 환경 유지
◆ 보안 관제
AI CCTV 이상 감지 · 24시간 실시간 모니터링
◆ 전용 앱
예약부터 결제, 이용까지 One-Stop 모바일 서비스