CHAPTER 02 시장과 기회
시장과 기회
상가값이 내려앉은 국면, 2025년 건축법 개정, 그리고 해외에서 이미 검증된 수요. 세 가지가 한 시점에 겹쳤습니다.
타이밍 Why Now
이 사업이 지금 가능한 이유는
세 가지가 한 시점에 겹쳤기 때문입니다
하나만으로는 부족합니다. 싸게 살 수 있어도 규제가 막으면 못 짓고, 지을 수 있어도 수요가 없으면 안 돌아갑니다.
상가 가격이 내려앉은 국면입니다
공실이 길어진 상가는 호가가 무너집니다. 특히 지하와 상층부는 일반 업종이 들어오기 어려워 분양가의 절반 아래까지 감정가가 내려간 물건이 흔합니다. 창고 용도로는 층 조건이 임대료에 거의 영향을 주지 않기 때문에, 가장 싸게 사서 가장 높은 평당 임대료를 받을 수 있는 자리가 바로 여기입니다.
2025년 8월 26일, 건축법 시행령이 개정됐습니다
공유보관시설의 설치 근거가 명확해지면서 사업 확장의 전제 조건이 갖춰졌습니다. 동시에 제2종 근린생활시설로 운영할 수 있는 면적 상한이 정해져, 기준을 넘긴 기존 사업자는 용도 변경이나 축소를 검토해야 합니다. HMK는 처음부터 그 안쪽에서 설계했기 때문에 규제가 곧 진입장벽이 됩니다.
해외에서 이미 검증된 수요입니다
미국은 70조원, 일본은 2조원 규모의 시장이 형성돼 있습니다. 국내는 2,000억원 수준으로, 가구당 이용률이 일본 수준(2.1%)만 되어도 시장이 열 배로 커집니다. 1인 가구 증가와 주거 면적 축소라는 흐름이 이미 그 방향을 가리키고 있습니다.
규제 환경 Regulation
면적 상한이 경쟁자를 걸러냅니다
같은 규제가 누구에게는 부담이고 누구에게는 방패입니다. 차이는 설계 단계에서 갈립니다.
법정 상한 대비 HMK 설계
기존 대형 점포 위주 사업자들은 상한을 넘겨 용도 문제를 안게 됐습니다. HMK는 애초에 소형 다점포 전략이라 개정 내용을 그대로 충족합니다. 매장을 크게 짓지 않는 선택이 결과적으로 규제 리스크를 없앤 셈입니다.
소형 다점포가 유리한 이유
매장이 작으면 한 곳의 가동률이 흔들려도 전체에 미치는 영향이 제한됩니다. 토큰증권을 매장 5~10개씩 묶어 발행할 때 위험이 자연스럽게 분산되는 것도 같은 이유입니다.
※ 건축법 시행령 별표 1 제4호(제2종 근린생활시설) 개정 내용을 요약한 것으로, 개별 물건의 인허가는 관할 지자체 판단에 따릅니다.
시장 규모 Market Size
해외에서는 이미 큰 시장,
국내는 이제 시작입니다
국가별 셀프스토리지 시장 규모 (연간)
일본은 우리와 주거 형태가 비슷하고 도심 밀도도 높습니다. 그 일본이 매장 1만 4천 개, 시장 2조원인데 한국은 아직 500~700개 수준입니다. 국내 이용률이 일본 수준에 도달하면 시장 규모는 2조원대가 됩니다.
격차가 말해주는 것
가구당 이용률
0.1% → 2.1%
시장이 없는 게 아니라 공급이 없었습니다. 국내 셀프스토리지는 대부분 가맹 방식이라 매장을 임차해 운영하는 구조였고, 그래서 임대료 부담 때문에 확장이 어려웠습니다.
HMK는 부동산을 직접 삽니다. 임대료를 내지 않으니 원가 구조가 다르고, 자산을 소유하니 유동화도 가능합니다.
수요 구조 Demand
누가 창고를 빌립니까
수요는 한 갈래가 아닙니다. 서로 다른 이유로 오기 때문에 경기 한쪽이 꺾여도 전체가 함께 빠지지 않습니다.
1인 가구와 소형 주거
집이 좁아질수록 계절 용품과 취미 장비를 둘 데가 없습니다. 이사할 때마다 버리는 대신 맡기는 쪽을 택하는 사람이 늘고 있습니다.
소상공인과 온라인 셀러
재고를 둘 창고는 필요한데 물류센터를 통째로 쓸 규모는 아닌 경우입니다. 필요한 만큼만 빌리고 늘렸다 줄일 수 있다는 점이 결정적입니다.
이사와 인테리어 공백
입주 전 짐을 보관해야 하는 기간이 생깁니다. 단기 수요지만 반복적이고, 지역 단위로 꾸준히 발생합니다.
기업 문서·비품 보관
사무실 임대료로 서류를 쌓아두기는 비쌉니다. 장기 계약 비중이 높아 가동률을 안정적으로 받쳐줍니다.
한 번 들어오면 잘 나가지 않습니다
짐을 한 번 넣으면 옮기는 일 자체가 번거롭습니다. 그래서 이탈률이 낮고, 출입이 잦지 않아 시설이 오래 갑니다. 정기 결제로 돌아가기 때문에 매달 들어오는 금액이 예측 가능하고, 이 데이터가 그대로 토큰증권 발행의 근거 자료가 됩니다.