CHAPTER 05 · 회수 구조 Exit Strategy
임대수익으로 자산가치를 만들고,
토큰증권으로 투자금을 회수합니다
임대수익이 자산가치가 되고, 그 자산가치를 근거로 토큰증권을 발행합니다. 제도는 이미 시행일이 확정되어 있고, HMK는 가동률 70% 이상을 달성한 매장만 묶어 2027년 2월부터 매월 정기 발행합니다.
Regulatory Timeline
토큰증권(STO), 이미 제도권으로 들어왔습니다
더 이상 먼 미래의 가설이 아니라, 시행일이 확정된 제도입니다.
제도화 타임라인
전자증권법 · 자본시장법 개정안이 국회 본회의를 통과했습니다.
금융당국의 시행령 및 감독규정 등 세부 후속 제도 설계에 진입했습니다.
발행인 계좌관리기관 신설, 장외거래 중개업 허용 등이 시행됩니다.
가동률 70% 이상 매장을 묶어 첫 토큰증권 발행을 시작합니다.
시장 성장 전망 · Market Outlook
2026년
2030년 (BCG 추산)
단순한 신규 투자 수단의 등장을 넘어 수백조 원 규모의 시장 팽창을 예고하고 있습니다.
시장 규모 전망치는 BCG 추산 등 외부 기관 자료를 인용한 참고 수치이며, 실제 시장 규모를 보장하지 않습니다.
Issuance Value
임대수익이 곧 자산가치가 됩니다 — 발행가치 산정
일산 엠시티타워(전용 71평) 사례로 본 3단계 산정 로직입니다. 거래사례가 아니라 임대수익을 기준으로 자산가치를 계산합니다.
임대수익 비교 · 동일 전용 71평 기준
| 구분 | 일반 상가 임대 | 무인 공유창고 |
|---|---|---|
| 기준 면적 | 전용 71평 | 전용 71평 |
| 평당 월 임대료 | 6만 원 | 50만 원 |
| 유효 임대면적 | 71평 (100%) | 32.3평 (45.5%) |
| 월 임대수익 | 426만 원 | 1,615만 원 |
| 연 임대수익 | 5,112만 원 | 1.94억 원 |
무인 공유창고 ÷ 일반 상가 임대
공유창고는 통로를 제외한 유닛면적 65% × 가동률 70% = 전체의 45.5%만 반영한 보수적 기준의 임대수익입니다.
자산가치 환산 · 임대수익 기반
연 1.94억 원(임대수익) ÷ Cap Rate 7% — 거래사례가 아닌 임대수익 기준으로 산정
토큰증권(STO) 발행 · 상장
1만 원(개당 발행가) × 277,000개 = 27.7억 원
투자자 수익 상대 비교 (연 이자율)
연 이자수익 1.94억 원(공유창고) vs 8,310만 원(은행) → 연 1.109억 원 차익 (27.7억 원 자산가치 기준)
본 발행가치는 임대수익 기반의 자산가치 산정치이며, 실제 STO 발행 규모는 발행 시점의 자산 감정평가 결과 및 시장 상황에 따라 확정됩니다. 일반 상가 평당 임대료 6만 원은 경쟁사 조사 기준과 동일하게 적용했으며, 공유창고 평당 50만 원은 업종 평균 58.4만 원 대비 보수적인 수치입니다.
Issuance Schedule
4개년 토큰증권 정기 발행 — 누적 8,409억 원
2027년 2월 발행 개시 → 2030년 12월까지 47개월 정기 발행 · 발행단가 29.82억/unit · 회수율 95%.
연도별 발행금액 (억 원)
▸ Unit Economics
▸ 4년 누적 발행
| 연도 | 발행 기간 | 월 발행 | 연간 units | 연간 발행금액 | HMK 회수금 (95%) | 매각차익 | 누적 발행 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2027 | 02~12월 (11개월) | 6 units | 66 units | 1,968.1억 | 1,869.7억 | 1,369.7억 | 1,968억 |
| 2028 | 01~12월 (12개월) | 6 units | 72 units | 2,147.0억 | 2,039.7억 | 1,539.7억 | 4,115억 |
| 2029 | 01~12월 (12개월) | 6 units | 72 units | 2,147.0억 | 2,039.7억 | 1,539.7억 | 6,262억 |
| 2030 | 01~12월 (12개월) | 6 units | 72 units | 2,147.0억 | 2,039.7억 | 1,539.7억 | 8,409억 |
| 4년 합계 | 47개월 | 평균 6 units | 282 units | 8,409.2억 | 7,988.8억 | 5,988.8억 | (회수율 95%) |
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