CHAPTER 03 · 검증된 실행 Proven Execution

계획이 아니라, 이미 매입을 완료한
3건으로 검증했습니다

일산 엠시티타워 · 화성 송산시티 L-Tower · 강동 로데오팰리스 B103. 매입 기준과 단위 경제성을 실물로 확인한 물건들입니다. 표준 회수기간 2.4년 대비, 실측 3건은 1.4년에서 2.7년 사이에 수렴합니다.

총 투자금 (CAPEX): 15.2억 원
전용면적 합계: 188.7평
예상 연매출 합계: 7.94억 원
평균 회수기간: 1.9년

Portfolio

보유 물건 3건 — 실측으로 검증한 단위 경제성

세 물건 모두 매입가 · 시설비 · 예상 연매출을 실제 면적 기준으로 계산했습니다. 시설비는 전용면적에 평당 350만 원을 곱해 산정한 값입니다.

보유물건 01

일산 엠시티타워

경기 고양시 일산동구 장항동 869 · 일산호수공원 인접

면적분양 179평 / 전용 71평

매입가1.44억 원

시설비2.49억 원

총 CAPEX3.93억 원

예상 연매출2.90억 원

회수기간 1.4년

·일산 엠시티 950세대 · 약 6,000명 상주, 오피스텔 646세대
·지상 15층 오피스 약 70여 개 회사 · 상가 200여 개 입주
·정발산역 · 마두역 도보 5분, MBC 일산 드림센터 인접
·반경 2km 내 인구 10만 명 이상, GTX-A 노선 개통

보유물건 02

화성 송산시티 L-Tower 301 · 302호

경기 화성시 새솔동 77-6 · 송산그린시티 중심상권 3층

면적분양 91.4평 / 전용 57.7평

매입가2.30억 원

시설비2.10억 원

총 CAPEX4.40억 원

예상 연매출2.45억 원

회수기간 1.8년

·송산그린시티 5개 아파트 단지 8,700세대 · 약 2.5만 명 거주
·1인 가구 · 신혼 가구 밀집, 복층 · 중대형 오피스텔 인접
·신세계그룹 약 4.5조 원 체류형 국제테마파크 조성 예정
·스타필드 · 아울렛 · 워터파크 복합 개발, 연 3,200만 명 관광객 유입 예상

보유물건 03

강동 로데오팰리스 B103

서울 강동구 천호동 453-5 · 로데오팰리스 지하 1층

면적분양 90평 / 전용 60평

매입가4.80억 원

시설비2.10억 원

총 CAPEX6.90억 원

예상 연매출2.59억 원

회수기간 2.7년

·천호역 5 · 8호선 더블 역세권 — 강동 핵심 생활상권
·로데오거리 · 현대백화점 인접, 주거와 상업 수요 동시 흡수
·지하 1층 대형 단일 공간으로 유닛 배치 효율이 높음
·전용 60평 기준 유닛 120개 이상 설치 가능, 천호 재정비촉진지구 진행

본 자료는 이해를 돕기 위한 참고 자료이며 실제와 다를 수 있습니다. 시설비는 전용면적에 평당 350만 원을 곱하여 산정한 추정치입니다(일산 71평 · 화성 60평 기준 · 강동 60평).

Standard vs Actual

표준값 대비 실측 편차 — 오히려 더 빨리 돌아옵니다

재무모델의 표준 매장(CAPEX 5.0억 · 회수 2.4년)과 실측 3건을 나란히 놓았습니다.

구분	표준 매장	일산 엠시티	화성 송산시티	강동 로데오팰리스	3건 평균
총 CAPEX	5.0억	3.93억	4.40억	6.90억	5.08억
예상 연매출	2.087억	2.90억	2.45억	2.59억	2.65억
회수기간	2.4년	1.4년	1.8년	2.7년	1.9년

좌우로 밀어서 보세요

실측이 말해 주는 것

시설비를 전용면적 × 평당 350만 원 실측 산식으로 다시 계산해도, 회수기간은 1.4년~2.7년(3건 평균 1.9년) 안에 수렴합니다. 표준 회수기간 2.4년보다 오히려 짧게 나온 셈입니다. 재무 계획의 표준값이 낙관이 아니라 보수적인 기준이라는 뜻입니다.

세 물건의 공통점

·AI 소싱 → 현장 검증 → 권리 분석 → 협상의 동일한 퍼널을 통과했습니다.
·배후 주거 수요가 두터운 생활상권 안에 있습니다.
·무인 공유창고 유닛 시공에 맞는 공간 구조를 갖췄습니다.

상기 수치는 재무모델 기준 추정치입니다. 매입가 · 시설비 · 예상 연매출은 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

계획이 아니라, 이미 매입을 완료한3건으로 검증했습니다