CHAPTER 05 무인 운영 모델
무인 운영 모델
같은 자리라도 창고로 바꾸면 평당 임대료가 다섯 배가 됩니다. 사람이 상주하지 않아 운영비는 열에 하나 수준입니다.
상품 정의 The Product
AIoT 기반 무인 공유창고
사람이 상주하지 않고, 경기와 유동인구에 크게 좌우되지 않으며, 좁은 면적에서도 임대 단가를 높일 수 있는 상품입니다.
같은 자리, 다른 용도 — 평당 월 임대료
일반 임대로 월 100만원 나오던 자리를 창고로 바꾸면 500만원이 됩니다. 면적을 잘게 나눠 여러 명에게 빌려주기 때문입니다. 창고 한 실은 작지만, 평당으로 환산하면 어떤 업종보다 단가가 높습니다.
적용 임대료 50만원은 업종 평균보다 약 14% 낮게 잡은 값입니다. 가격 경쟁이 붙어도 여유가 남도록 처음부터 낮춰서 계산했습니다.
상품이 자산가치를 규정합니다
좋은 자산을 찾는 게 아니라,
좋은 상품이 될 자산을 찾습니다
무인 공유창고라는 상품을 먼저 정의했기 때문에 어떤 물건을 사야 하는지가 명확해집니다. 층수가 낮을 필요도, 전면이 넓을 필요도 없습니다. 필요한 건 층고와 기둥 간격, 진입 동선, 그리고 낮은 매입 단가입니다.
경쟁력 Five Pillars
기존 사업자와 무엇이 다릅니까
국내 셀프스토리지는 대부분 가맹 방식으로, 매장을 임차해 운영합니다. HMK는 부동산을 직접 삽니다. 이 한 가지 차이에서 나머지가 갈립니다.
부동산 직접 매입 — 가맹 수수료 0%
임차 방식은 매달 임대료가 나갑니다. 그 부담 때문에 확장이 어렵고, 자산이 없으니 유동화도 불가능합니다. HMK는 시세 20% 이하에 사서 소유합니다. 원가 구조가 다르고, 자산이 남습니다.
가변형 유닛 — 공실률 최소화
고객이 필요로 하는 크기는 제각각입니다. 유닛을 고정 규격으로 짜면 안 맞는 수요가 그대로 빠져나갑니다. HMK는 유닛을 합치고 나눌 수 있게 설계해, 수요에 맞춰 구성을 바꿉니다.
고내구성 철제 — 내용연수 10~20년
목재나 조립식 패널은 몇 년 지나면 다시 손봐야 합니다. 철제 유닛은 출입 빈도가 월 2~3회로 낮은 창고 특성상 거의 손상되지 않습니다. 중간에 리모델링 비용이 발생하지 않는다는 뜻입니다.
프리미엄 라운지 — 체감 가치 격상
스타일러, 파우더룸, 패킹 테이블, 음료 데스크를 둡니다. 창고를 창고로만 두면 가격 경쟁이 되지만, 머무를 수 있는 공간이 되면 선택 기준이 달라집니다. 면적으로는 임대가능 비율을 조금 깎지만 재이용률로 돌아옵니다.
토큰증권 발행 가능 구조
임차 사업자는 발행할 자산이 없습니다. HMK는 자산과 운영이 한 주체에 묶여 있어 감정평가와 실사가 가능하고, 그래서 발행이 성립합니다. 이것이 다섯 가지 중 가장 큰 차이입니다.
무인 운영 AIoT Platform
사람 없이 24시간 돌아갑니다
예약부터 결제, 출입, 해지까지 앱에서 끝납니다. 인건비와 노무 이슈가 구조적으로 발생하지 않습니다.
Mobile App
전용 앱
빈 유닛 확인, 계약, 결제, 연장, 해지까지 한 번에 처리합니다. 결제는 월·연 단위로 자동 갱신되고, 이 데이터가 그대로 가동률 관리와 발행 근거 자료가 됩니다.
Access Control
출입통제와 관제
앱으로 발급된 권한이 있어야 문이 열립니다. CCTV와 센서가 상시 동작하고, 비인가 출입이나 이상 움직임이 잡히면 관제 센터로 즉시 알림이 갑니다. 고객이 계약 전에 가장 먼저 확인하는 항목이기도 합니다.
Environment
환경 모니터링
온습도와 화재 감지 센서를 유닛 구역별로 두고 데이터를 수집합니다. 보관 물품에 문제가 생기는 조건을 미리 잡아내는 것이 목적이고, 기록이 남기 때문에 분쟁 시 근거가 됩니다.
무인화로 수익성은 올리고, 사람에게서 오는 위험은 줄입니다
매장 경제성 Unit Economics
매장 하나의 숫자 —
모든 계산의 출발점
이 사업의 재무는 매장 한 개의 숫자를 몇 개로 늘리느냐의 문제입니다.