CHAPTER 04 보유 물건
보유 물건
계획이 아니라 실증입니다. 최초 분양가 85.7억원짜리 물건 세 건을 18억원에 확보했습니다.
확보 현황 Acquired
최초 분양가 85.7억원짜리 물건 세 건을
18억원에 확보했습니다
세 건 모두 최초 분양가의 절반 수준까지 떨어진 감정가에서, 다시 그보다 낮은 가격에 매입했습니다.
일산 엠시티타워
경기 고양시 일산동구
일산호수공원과 붙어 있고 정발산역·마두역이 도보 5분입니다. GTX-A 개통이 예정돼 접근성이 더 좋아집니다. 같은 건물에 상가 200여 곳이 이미 들어와 있어 배후 수요가 안정적입니다.
화성 송산시티 L-Tower
경기 화성시 새솔동 · 301, 302호
배후에 아파트 5개 단지 8,700세대가 있고 입주가 진행 중이라 인구가 늘어나는 구간입니다. 신세계그룹 국제테마파크 조성이 예정된 지역이라 중장기 배후 수요도 함께 봅니다.
강동 로데오팰리스
서울 강동구 천호동 453-5 · B103호
천호역 5·8호선 더블 역세권입니다. 로데오거리와 현대백화점이 가까운 강동 핵심 상권이고, 지하층이라 매입 단가는 낮지만 창고 용도로는 층 조건이 문제가 되지 않습니다.
※ 최초 분양가와 현 시세 감정가는 각 물건의 감정평가 및 분양 자료 기준이며, 투자금은 취득 관련 부대비용을 포함한 실제 투입액입니다. 시설 공사비는 별도입니다.
실증 데이터 Actual vs Standard
표준 기준과 얼마나 다릅니까
보유 세 건은 표준 매장보다 투입이 큽니다. 숨기지 않고 그대로 비교했습니다.
| 구분 | 표준 매장 | 일산 엠시티 | 화성 송산시티 | 강동 로데오 | 3건 평균 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전용면적 | 71평 | 71평 | 57.7평 | 60평 | 62.9평 |
| 매입 투자금 | 2.50억 | 5.00억 | 5.00억 | 8.00억 | 6.00억 |
| 시설비 (전용평 × 350만) | 2.50억 | 2.49억 | 2.02억 | 2.10억 | 2.20억 |
| 총 투입 CAPEX | 5.00억 | 7.49억 | 7.02억 | 10.10억 | 8.20억 |
| 연 임대수익 | 2.087억 | 1.94억 | 1.58억 | 1.64억 | 1.72억 |
| 단순 회수기간 | 2.4년 | 3.9년 | 4.4년 | 6.2년 | 4.8년 |
왜 표준보다 비싸게 샀습니까
세 건은 가격보다 입지를 우선해 잡은 앵커 물건입니다. 일산호수공원 인접, 천호역 더블 역세권처럼 대체하기 어려운 자리라 감정가 대비 38~47% 선에서 샀습니다.
첫 매장은 운영 데이터를 만드는 곳입니다. 가동률과 재이용률을 실제로 증명해야 그 다음 발행이 가능해집니다. 그 근거를 만드는 데는 확실한 입지가 필요했습니다.
앞으로는 다르게 삽니다
확장 물건은 감정가 20% 이하, 전용 평당 총투입 650만원을 기준선으로 삼습니다. 앵커 세 건은 이 기준의 예외이며, 재무모델에는 표준 기준을 적용했습니다.
※ 3건의 매입 투자금은 각 물건의 실제 투입액이며, 연 임대수익은 전용면적에 표준 산식을 적용해 산출한 추정치입니다. 매입 단가가 계획을 넘길 경우의 영향은 재무 계획의 CAPEX 민감도에서 다뤘습니다.