CHAPTER 01 · 왜 지금인가 Market Opportunity
부동산의 저가 매수 국면과,
이제 막 열린 무인 공유창고 시장
두 흐름이 같은 시점에 만났습니다. 값이 내려앉은 상업용 부동산을 골라 담을 수 있는 시기와, 침투율 0.1%에서 출발하는 신시장 — 지금이 진입 적기라고 판단하는 이유를 정리했습니다.
Market Diagnosis
지금의 부동산 시장, IMF와 비교되는 저가 매수 국면
상품이 자산의 가치를 규정한다 — Product-Defined Asset Strategy
금리 인상 사이클
자산 가격 밸류에이션의 구조적 재조정 국면에 진입했습니다.
PF 부실 확산
중소 시행사의 자산 매도 압력이 커지면서 급매 물건이 늘고 있습니다.
경 · 공매 물건 급증
감정가 대비 낮은 낙찰가로 확보할 수 있는 매물 풀이 확대되었습니다.
IMF 시기와의 유사성
부실 자산의 구조적 재분배가 진행되는 국면입니다.
◆ 우리의 관점 · OUR VIEW
부동산에 투자할 때는 싸다고 사는 것이 아니라, 임대상품을 먼저 설계한 뒤 그에 맞는 부동산을 확보해야 합니다.
▸ HMK 스토리지 임대상품의 정의
AIoT 기반 무인 공유창고
Household Penetration
무인 공유창고, 한국은 아직 침투율 0.1%
미국 10.3% · 일본 2.1% · 한국 0.1% — 침투율 격차만큼의 성장 여력이 남아 있습니다.
미국 · UNITED STATES
시장 규모
일본 · JAPAN
시장 규모
한국 · KOREA
시장 규모
가구당 이용률 비교 (%)
주거 공간 축소
1인 가구 평균 주거면적 축소로 수납 수요가 구조적으로 늘고 있습니다.
수납공간 부족률 68%
가구의 상당수가 수납 부족을 겪고 있지만 마땅한 대안이 없는 상황입니다.
1인 가구 비중 확대
전체 가구의 약 1/3 이상이 1인 가구이고, 그중 절반 이상이 40㎡ 이하 소형 주택에 삽니다.
건축법 개정 (2025.8.26)
공유보관시설 제도화로 도심 내 설치 근거가 확보되었습니다.
시장 규모 · 매장 수 · 이용률은 공개 자료 및 업계 추정치를 기준으로 정리한 참고 수치입니다.
Market Outlook
한국 공유창고 시장, 2030년 1조 원 규모 전망
2015년 2.5억 원에서 출발한 시장이 2025년 2,000억 원을 넘어섰고, 2030년 1조 원 규모가 예상됩니다.
국내 공유창고 시장 규모 추이 (억 원)
2030년 전망
2025년 대비 5배 성장
▸ 변곡점
2025. 8. 26
건축법 시행령 개정으로 공유보관시설이 제2종 근린생활시설에 신설되며, 도심 내 설치 근거가 확보되었습니다.
HMK는 제도 시행 직후인 2026년부터 수도권 30개 매장을 확보하여 시장 선점에 나섭니다.
시장 규모 추이는 공개 자료 및 업계 추정치를 기준으로 정리한 참고 수치이며, 실제 시장 규모를 보장하지 않습니다.
Regulatory Basis
건축법 시행령 개정(2025.8.26)으로 성장 기반 마련
'공유보관시설'이 제2종 근린생활시설에 신설되어 설치 근거와 산업 성장 여건이 크게 개선되었습니다.
건축법 시행령 일부개정령 공포 (대통령령 제35717호)
별표 1 제4호 버목 「공유보관시설」 신설 — 공유창고(셀프스토리지)가 제2종 근린생활시설로 정식 분류되었습니다.
설치 근거 강화
별표 1 제4호 버목에 「공유보관시설」이 신설되면서 제2종 근린생활시설로 편입되어, 공유창고 설치의 법적 근거가 명확해졌습니다.
입점 가능성 확대
해당 용도로 쓰는 바닥면적 합계가 1,000㎡ 미만이면 제2종 근린생활시설로 분류되어, 주거지 인근 입점 가능성이 크게 넓어졌습니다.
진입 장벽 완화
용도에 적합한 건축물에서는 신고만으로 설치가 가능해져 진입 장벽이 낮아지고, 기존의 철거 리스크가 해소되었습니다.
▸ 시사점
그동안 일부 지자체는 공유창고를 단순 창고시설로 판단해 도심 내 설치를 불허하거나 철거 명령을 내리는 사례가 있었습니다. 이번 개정으로 공유창고는 주거지 인근에 설치할 수 있는 생활 밀착형 편의시설로 제도적 인정을 받게 되었으며, 앞으로는 제2종 근린생활시설로 분류된 건축물에서 안정적으로 운영할 수 있습니다.