CHAPTER 07 재무 계획
재무 계획
매장 한 개의 숫자를 몇 개로 늘리느냐의 문제입니다. 2026년 30개에서 2030년 430개까지의 계획과 그 근거를 정리했습니다.
확장 계획 Growth
해마다 100개씩 늘립니다
첫해는 매입과 시공만 하는 해라 적자입니다. 발행이 시작되는 2027년에 흑자로 돌아섭니다.
연도별 운영 매장 수 (개)
매년 100개는 회수금이 만들어내는 숫자입니다. 매장 하나를 발행해 28.3억원을 회수하면 CAPEX 5억원짜리 매장 다섯 개를 지을 수 있습니다. 확장 속도를 결정하는 것은 조달 규모가 아니라 회수 속도입니다.
연도별 요약 (억원)
2026년 적자는 매장 30개분 CAPEX 150억원이 한꺼번에 나가기 때문입니다. 계획대로 진행됐을 때의 정상적인 모습입니다.
통합 손익 P&L 2026 – 2030
5개년 통합 손익계산서
임대수익과 토큰증권 발행 회수금을 함께 반영한 손익입니다.
| 항목 (억원) | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 5년 합계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 매출 | ||||||
| 임대수익 | 0.0 | 5.6 | 60.9 | 119.3 | 177.8 | 363.6 |
| STO 회수수익 (발행액 × 95%) | 0.0 | 1,869.7 | 2,039.7 | 2,039.7 | 2,039.7 | 7,988.8 |
| 총 매출 | 0.0 | 1,875.3 | 2,100.6 | 2,159.0 | 2,217.5 | 8,352.3 |
| 비용 | ||||||
| 임대 운영비 (OPEX) | (0.5) | (5.1) | (11.1) | (17.1) | (23.1) | (56.7) |
| 매장 CAPEX (매입 + 시설) | (150.0) | (500.0) | (500.0) | (500.0) | (500.0) | (2,150.0) |
| 감가상각비 (10년 정액) | (2.5) | (24.2) | (38.4) | (52.4) | (66.4) | (183.9) |
| 사업준비비 (일시) | (2.0) | — | — | — | — | (2.0) |
| 영업이익 (EBIT) | (154.9) | 1,346.1 | 1,551.1 | 1,589.6 | 1,628.0 | 5,959.8 |
| 법인세 등 (22% + 지방세 2.2%) | — 손실년 | (325.7) | (375.4) | (384.7) | (394.0) | (1,479.8) |
| 당기순이익 | (154.9) | 1,020.4 | 1,175.7 | 1,204.9 | 1,234.0 | 4,480.1 |
매출을 읽는 법
매출의 대부분은 발행 회수금이고 임대수익은 4% 수준입니다. 숫자만 보면 임대사업이 아니라 유동화 사업처럼 보입니다.
하지만 발행 회수금은 임대수익이 있어야만 생깁니다. 임대수익이 자산가치를 만들고, 그 가치가 발행 규모를 결정합니다. 임대수익은 배당 재원, 발행 회수금은 재투자 재원으로 역할이 나뉘어 있습니다.
CAPEX를 비용으로 잡은 이유
매장 CAPEX는 해당 연도에 실제 지출한 금액을 그대로 반영했습니다(현금주의). 회계상으로는 자산으로 잡고 감가상각으로 나눠 처리하지만, 이 사업은 현금이 언제 얼마나 나가고 들어오는지가 핵심이라 지출 시점 기준으로 보여드립니다.
감가상각비는 별도로 함께 반영해, 두 관점을 모두 확인할 수 있게 했습니다.
※ HMK 재무모델 기준의 계획치이며 실제 결과를 보장하지 않습니다. Cap Rate를 5%로 적용하면 발행단가와 회수수익이 크게 올라가지만, 본 손익은 보수적 기준인 7%를 적용했습니다.
민감도 Sensitivity
매입 단가가 오르면 얼마나 흔들립니까
가장 먼저 깨질 수 있는 전제가 매장당 CAPEX입니다. 세 가지 경우로 나눠 계산했습니다.
| 매장당 CAPEX | 5년 총 CAPEX | 5년 누적 순이익 |
|---|---|---|
| 5.0억 (기준) | 2,150억 | 4,480억 |
| 6.0억 | 2,580억 | 4,154억 |
| 7.0억 | 3,010억 | 3,828억 |
읽는 법
매장당 CAPEX가 기준보다 1억원 늘어도 5년 누적 순이익은 약 326억원 줄어드는 데 그칩니다. 발행가치가 CAPEX가 아니라 임대수익으로 결정되기 때문에, 매입 단가가 다소 올라가도 구조 자체는 유지됩니다.
반대로 임대수익이 계획을 밑돌면 발행가치가 직접 줄어듭니다. 그래서 가동률 70% 이상인 매장만 발행 대상으로 편성합니다. 이 사업에서 지켜야 할 숫자는 매입가가 아니라 가동률입니다.
위험 관리 Risk
깨질 수 있는 지점과 대응
계획이 틀어질 수 있는 네 곳을 미리 적어둡니다.
가동률이 70%에 못 미치는 경우
발행가치가 임대수익에 직접 연동되므로 가장 치명적인 항목입니다.
대응 — 가동률 70%를 넘긴 매장만 발행에 편성합니다. 미달 매장은 발행을 미루고 운영을 이어갑니다. 유닛 구성을 바꿔 수요에 맞추는 것도 가변형 설계를 택한 이유입니다.
매입 단가가 기준을 넘는 경우
경쟁이 붙거나 시장이 회복되면 감정가 20% 조건을 맞추기 어려워집니다.
대응 — CAPEX 6억·7억 시나리오를 함께 검증했습니다. 1억원이 늘어도 5년 누적 순이익 감소는 326억원 수준입니다. 기준을 못 맞추면 그 해 확장 속도를 늦추지, 기준을 낮추지는 않습니다.
인허가가 지연되는 경우
개별 물건의 용도 적합 판단은 관할 지자체에 달려 있습니다.
대응 — 전용 71평 설계로 제2종 근린생활시설 상한 안쪽을 유지합니다. 매입 전 실사 단계에서 용도지역과 건축물대장을 확인하고, 확인이 끝나지 않은 물건은 계약하지 않습니다.
발행 물량이 소화되지 않는 경우
매달 발행하는 만큼 시장이 받아주지 않으면 회수 일정이 밀립니다.
대응 — 발행 규모를 매월 6개 매장으로 나눠 한 번에 몰리지 않게 했습니다. 소화가 더디면 발행을 미루고 임대수익으로 버팁니다. 임대수익만으로도 매장당 2.4년이면 회수되는 구조입니다.
가장 큰 완충 장치는 전제를 낮게 잡은 것입니다
가동률 70%, 평당 임대료 50만원(업종 평균보다 14% 낮음), Cap Rate 7%(5%가 아닌). 세 항목 모두 유리하게 잡을 수 있었지만 그러지 않았습니다. 계획이 다소 밀려도 구조가 무너지지 않도록 하는 것이, 숫자를 크게 보이게 하는 것보다 중요하다고 봤습니다.