CHAPTER 01 사업 구조
사업 구조
매입해서 상품으로 바꾸고 유동화하는 세 단계가 하나의 순환으로 이어집니다. 매장 한 개의 숫자를 따라가면 전체 구조가 보입니다.
한 문장으로 In One Sentence
값이 내려앉은 상가를 감정가의 20% 이하로 사서,
무인 공유창고로 바꾸고, 토큰증권으로 유동화해 투입금을 회수하는 사업입니다.
부동산 사업처럼 보이지만 실제로는 세 개의 사업이 겹쳐 있습니다. 싸게 사는 소싱 능력, 그 공간을 돈이 되는 상품으로 바꾸는 운영 능력, 그리고 만들어진 가치를 현금으로 바꾸는 금융 구조입니다. 어느 하나만 빠져도 순환이 끊깁니다.
같은 건물이라도 그 안에 무엇을 담느냐에 따라 임대수익이 달라지고, 임대수익이 달라지면 자산가치가 달라집니다.
HMK홀딩스그룹 회장 김재동3단 구조 Three Layers
사는 일, 바꾸는 일, 파는 일
세 층이 각각 어떤 문제를 푸는지 정리했습니다.
매입 — 싸게 사는 문제
창고는 층 조건이 임대료에 거의 영향을 주지 않습니다. 그래서 지하나 상층부처럼 일반 임차인이 기피해 값이 가장 많이 빠진 자리를 고를 수 있습니다. 같은 건물에서 가장 싼 층을 사서 가장 높은 평당 임대료를 받는 구조입니다.
소싱 프로세스 →상품 전환 — 돈이 되게 하는 문제
철제 유닛으로 면적을 잘게 나누고 무인 운영 설비를 넣습니다. 사람이 상주하지 않고, 경기와 유동인구에 크게 좌우되지 않으며, 좁은 면적에서도 임대 단가를 높일 수 있는 상품입니다.
운영 모델 →유동화 — 회수하는 문제
임대수익이 붙은 매장은 수익환원법으로 값이 다시 매겨집니다. 그 가치를 토큰증권으로 발행하면 자산을 팔지 않고도 현금을 회수할 수 있습니다. 회수한 돈이 다음 매장의 재원이 됩니다.
STO 구조 →상품이 자산가치를 규정합니다 Product-Defined Asset
보통은 좋은 자산을 산 다음 무엇을 채울지 고민합니다. HMK는 순서가 반대입니다. 무인 공유창고라는 상품을 먼저 정의하고, 그 상품이 가장 잘 굴러가는 조건을 매입 기준으로 삼습니다. 상품이 먼저 정의되어야 매입 기준이 성립합니다.
자본 순환 Capital Cycle
5억원이 28억원이 되어 돌아옵니다
표준 매장 한 개를 기준으로 한 바퀴를 따라가 보겠습니다. 각 단계의 숫자는 뒤에 나오는 재무 계획의 출발점이기도 합니다.
저가 매입 — 2.5억원
공실이 길어져 호가가 무너진 물건을 감정가의 20% 이하에 삽니다. 창고는 층수와 전면 노출의 영향을 거의 받지 않기 때문에, 일반 업종이 들어오기 어려운 자리일수록 매입 단가와 수익률의 격차가 벌어집니다.
창고 시공 — 2.5억원 누계 CAPEX 5.0억
전용 71평을 40실 내외의 가변형 철제 유닛으로 채웁니다. 전용 평당 350만원을 기준으로 잡았고, 출입통제·CCTV·관제 연동과 라운지 구성까지 포함한 금액입니다. 철제 유닛은 내용연수가 10~20년이라 중간에 리모델링 비용이 다시 들지 않습니다.
임대 운영 — 연 2.087억원
전용면적 전부를 임대할 수는 없습니다. 통로와 라운지를 빼면 임대가능 면적은 70% 수준이고, 거기에 가동률 70%와 평당 월 50만원을 곱한 값입니다. 적용 임대료는 업종 평균보다 14% 낮게 잡았습니다.
가치 재평가 — 29.8억원
상업용 부동산은 옆 건물이 얼마에 팔렸는지가 아니라 그 공간이 매년 얼마를 버는지로 값이 매겨집니다. 연 임대수익 2.087억원을 Cap Rate 7%로 나누면 29.82억원이 나옵니다. 5%를 적용하면 41.7억원까지 올라가지만, 본 계획은 보수적인 7%를 기준으로 삼았습니다.
토큰증권 발행 — 28.3억원 회수
산정된 자산가치를 좌 단위로 쪼개 발행합니다. 발행 대금에서 수수료와 비용을 뺀 회수율을 95%로 잡았습니다. 자산을 매각하는 것이 아니라 지분을 나누는 것이므로, 매장은 그대로 HMK가 운영합니다. 회수한 28.3억원은 CAPEX 5억원짜리 매장 다섯 개를 새로 지을 재원이 됩니다.
한 바퀴에 매장이 다섯 배가 됩니다. 이 사업의 성장은 대출이 아니라 회수 속도에서 나옵니다.
발행 구조 보기전제 Assumptions
모든 계산이 딛고 선 숫자
사이트 전반의 수치는 아래 표준 매장 한 개를 기준으로 계산했습니다.
매장 전제
운영·발행 전제
※ 실제 매장은 규모와 구조, 입지에 따라 위 기준에서 벗어납니다. 이미 확보한 세 건은 가격보다 입지를 우선한 앵커 물건이라 표준보다 투입이 큽니다. 편차는 보유 물건 페이지에서 실증 데이터로 비교했습니다.