값이 내려앉은 공간을,
매달 돈이 들어오는 자산으로.
감정가 아래로 떨어진 상가를 사서 무인 공유창고로 바꿉니다. 임대수익이 붙으면 그만큼 자산가치가 다시 매겨지고, 그 가치를 토큰증권으로 발행해 넣은 돈을 회수합니다. 회수한 돈은 그대로 다음 매장으로 들어갑니다.
큰 공간을 잘게 나눠 파는 것이 이 사업의 전부입니다. 창고는 면적을 나누고, 토큰증권은 소유권을 나눕니다.
세 가지 질문 Three Questions
이 사업을 처음 보는 분이 던지는 질문은
결국 세 가지입니다
순서대로 답하도록 사이트를 구성했습니다. 궁금한 지점부터 바로 들어가셔도 됩니다.
자본 순환 Capital Cycle
한 바퀴 돌 때마다 매장이 늘어납니다
표준 매장 한 개에 5억원을 넣으면 연 2억원의 임대수익이 생기고, 그 수익을 근거로 산정한 자산가치를 토큰증권으로 발행해 28억원을 회수합니다. 이 사업의 핵심은 마지막 화살표에 있습니다.
공실이 길어진 지하·상층부 상가를 감정가의 20% 이하에 삽니다. 창고 용도에는 층 조건이 거의 영향을 주지 않습니다.
전용 71평을 가변형 철제 유닛으로 채웁니다. 출입통제와 관제 설비까지 포함한 금액입니다.
임대가능 면적 70%, 가동률 70%, 평당 월 50만원을 적용한 보수적인 기준입니다.
거래사례가 아니라 수익환원법으로 값을 매깁니다. 임대수익을 Cap Rate 7%로 나눈 값입니다.
한 번에 크게 발행하지 않고 매달 나눠 발행합니다. 자산은 그대로 두고 현금만 회수합니다.
매장 하나를 회수하면 다음 매장 다섯 개를 지을 재원이 됩니다. 28.3억 ÷ 5.0억
※ 표준 매장 1개 기준입니다. CAPEX 5.0억(매입 2.5억 + 시설 2.5억) · 전용 71평 · 임대가능 70% · 가동률 70% · 평당 월 50만원 · Cap Rate 7% · 발행 회수율 95%. 계획치이며 실제 결과를 보장하지 않습니다.
왜 지금인가 Timing
가격, 규제, 수요
세 가지가 동시에 맞물렸습니다
상가값이 내려앉은 국면
분양가의 절반까지 떨어진 감정가에서, 다시 그보다 낮은 가격에 살 수 있는 구간입니다. 같은 물건을 몇 년 전 가격으로는 만들 수 없는 수익률이 지금은 나옵니다.
2025년 8월 건축법 개정
공유보관시설의 설치 근거가 명확해지면서 제2종 근린생활시설 상한이 303평으로 정해졌습니다. HMK는 처음부터 전용 71평 설계라 이 규제가 오히려 진입장벽이 됩니다.
해외는 이미 큰 시장
미국 70조원, 일본 2조원 규모입니다. 국내는 2,000억원 수준으로, 일본의 가구당 이용률만 따라가도 시장이 열 배가 됩니다.
세 조건이 겹치는 구간은 길지 않습니다. 지금이 매입 시기입니다.
시장과 기회 자세히실증 Track Record
계획이 아니라 이미 확보한 물건입니다
매물 수집부터 매입까지 다섯 단계를 거칩니다. 월 100만 건을 훑어 500건을 현장 실사하고, 그중 세 건만 삽니다.
확보한 물건 3건
세 건 모두 최초 분양가의 절반 수준까지 떨어진 감정가에서, 다시 그보다 낮은 가격에 매입했습니다. 가격보다 입지를 우선해 잡은 앵커 물건이라 표준 기준보다는 투입이 큽니다.
물건별 상세 보기확장 소싱 기준선
감정가 20% 이하
전용 평당 총투입 650만원
앞으로 늘려갈 물건은 이 두 줄을 넘기지 않는 선에서만 삽니다. 두 기준을 함께 걸어야 싼 가격에 산 뒤 시공비가 튀는 상황을 막을 수 있습니다.
5개년 계획 2026 → 2030
2026년 30개로 시작해
2030년 430개까지 갑니다
첫해는 매입과 시공만 하는 해라 적자입니다. 발행이 시작되는 2027년에 흑자로 돌아섭니다.
연도별 운영 매장 수 (개)
역할 분담 Who Does What
자산은 HMK가 만들고,
금융 구조는 파트너와 함께합니다
HMK 스토리지
매입, 시공, 운영을 한 주체가 모두 맡습니다. 가맹 방식이 아니라 직접 소유·직접 운영이라 가맹 수수료가 없고, 자산과 운영이 한데 묶여 있어 발행이 가능합니다.
금융 파트너
가동률 70%를 넘긴 매장만 묶어 발행을 주관하고 유통시장을 엽니다. 자산 실사와 감정평가가 전제가 됩니다.
투자자
임대 현금흐름을 분기마다 배당받습니다. 원금 회수 경로는 매각 상환, 재감정 재발행, 유통시장 매도 세 가지입니다.